所谓不动产投资信托，是指发起人将其不动产及相关权利设定信托，由信托机构将不动产及相关权利作为担保发行证券融资。该制度源于投资信托制度。投资信托制度起源于1822年的荷兰国王威廉一世时期，以信托方式筹集社会游资、作为开发煤、铁、纺织及其它产业的基金。

所谓信托财产的独立性，是指信托财产有一种独立于其他财产的性质，主要表现在：(1)信托财产与受托人的固有财产相互独立。若受托机构(信托公司)解散、被撤销或破产，信托财产不属于其清算或破产的财产。(2)委托人的信托财产与委托人的其他财产相互独立。这是一种特殊的破产隔离制度，它能保障受益人不因委托人破产或发生债务而失去享有其对该信托财产的权利。(3)不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类别的信托财产相互独立。这是为了保障每一个委托人的利益，保障同一委托人的不同类别的信托财产的利益，不因一种信托财产受损失而危及其他项信托财产。

信托行为的主体是指信托行为发生时涉及的信托关系人，包括委托人、受托人和受益人三方，各方均享有相应的权利，并承担相应的义务。信托行为的客体则是指信托投资行为所涉及的信托财产。

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无认购费用，无管理费,一般在封闭期内不可赎回。

信托监察人有信托文件规定.信托文件未规定的,由公益事业管理机构指定。

单一资金信托和集合资金信托，，，，，，

信托公司不承诺保本保收益。但是，2014年4月99号文”首次明确要求“信托公司股东承诺、或者章程中约定，信托公司出现流动性风险时给予流动性支持。信托公司经营损失侵蚀资本的，应在净资本中扣减，并相应压缩业务规模，或由股东及时补充资本。”信托公司本是有限责任公司，这么一来信托的股东似乎就要承担无限责任。这一规定被业内认为，是从政策层面上肯定了“刚性兑付”将延续

选择的标准有三：　　一：受托人（信托公司）实力背景；　　二：信托计划风控措施；　　三：投资者自身的风险承受能力以及经济实力。

受托人的权利主要有：(1)按照信托文件规定，对信托财产进行管理运用和处分的权利；(2)为信托财产的管理运用、处分获取相应报酬的权利；(3)因处理信托事务所支出的费用和负担的债务，要求从信托财产中优先受偿的权利，但因受托人违背管理职责或处理信托事务不当造成的除外。

受托人的义务主要有：(1)受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务的义务；(2)受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务；(3)将受托人的固有财产与信托财产进行分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账的义务。

信托受益权可以被划分为优先受益权和劣后受益权。所谓优先受益权，是指优先获得信托利益的权利，只有优先受益人获得利益后，劣后受益人才能获得剩余信托利益。劣后受益权则是相对于优先受益权而言，拥有劣后受益权的投资者只有在优先受益人优先在信托利益中受偿后才能得到偿付。投资者一般认购的是优先级。

《中华人民共和国信托法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》

一法两规：《中华人民共和国信托法》《信托公司管理办法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》

（一）信托财产专户的开立情况；（二）信托资金管理、运用、处分和收益情况；（三）信托经理变更情况；（四）信托资金运用重大变动说明；（五）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；（六）信托计划文件约定的其他内容。46.信托公司由谁来监管银监会