众筹建房和集资建房有什么区别？限制其发展的瓶颈是什么？

相比个人集资建房，房地产众筹通常有公司在背后操盘运作，其成功的机会要比个人牵头努力要大得多，另外，房地产众筹通过互联网进行吸引市民参与，有更好的平台来进行定制，其自由度也要大很多。不过，房地产众筹在法律上仍有不少空白，尽管房地产众筹前景诱人，但目前瓶颈也不少，主要法律法规和风险管控机制等关键领域有待完善。

集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。而众筹建房，一般情况下对应的是商品房。商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属于完全的市场经营行为。所以，商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。集资建房虽然和众筹建房在资金募集方面有些许相似之处，但并不能简单的将众筹建房等同于集资建房。众筹建房仍是一种市场行为，是指向潜在购房者募集资金用于房屋开发、建设，并最终实现向众筹支持者交付房屋的众筹方式。对于众筹建房来说，现阶段的发展瓶颈包含以下几个方面：1.房地产行业本身具有低频高额交易的特点，目标客户在付款前会做大量的前期调研，如何获客，如何扩大需求方的数量是房地产行业面临的瓶颈，同样也是众筹建房面临的瓶颈；2.众筹在现阶段面临着很多的不确定性，法律风险便是其中之一。如何规避《公司法》的200人限制，如何避免触碰非法集资和非法吸收公共存款的法律红线，是现阶段需要考虑的主要问题；3.众筹建房与其他类型的房地产众筹在流程上也存在着很多不同。是先拿地，再找开发商开发建设，还是先找开发商协助拿地，再开发建设，这其中有很大的区别和不同，同时也制约着众筹建房的发展；4.众筹建房在模式创新方面需要更小心翼翼，因为相比于其他房地产众筹方式，众筹建房涉及到的利益关系更复杂，流程手续更繁琐，操作成本也更高，所以这也是现阶段大部分房地产众筹平台不愿参与众筹建房的原因之一。