【财新网】（驻香港记者杨砚文）香港房价贵绝全球。自2008年金融危机至今，连续多年上涨的香港房地产市场，今年终于迎来下调拐点，房屋交易总额、成交量及房价均出现不同程度下跌。中原地产近日发布全年香港楼市回顾报告，尽管上半年受港股带动，香港楼市延续去年火热升势，下半年在美国加息阴霾下，加之中国经济减速以及香港零售业持续萎缩等不利因素，香港楼价出现下调拐点。根据中原地产数据，2015年香港整体楼房买卖金额达5500亿港元，与去年持平，成交量7.7万宗，同比下跌6%。在私人住宅方面，2015年香港一手私人住宅买卖金额1600亿港元，同比下跌4%，录得成交量1.6万宗，同比下跌10%；二手私人住宅买卖金额2400亿港元，同比上涨1%，但成交量仅3.6万宗，下跌16%。另据中原地产旗下楼价指数，香港楼价已从今年8月的最高点143.46点下跌至138.99点，显示香港房屋价格出现轻微下调。该指数由香港一系列成份屋苑的楼价编制而成，主要反映香港楼盘交易价格走势，基期指数（100点）为1997年7月的楼价数据。不过，近年来内地企业的赴港热潮，令香港大额工商舖买卖不断，2015年香港工商舖交易金额及成交量分别为1350亿港元和7800宗，按年分别上升40%及16%。报告预计，受惠于明年多个一手楼盘推出以及工商舖大额交易增加，香港2016年的整体房屋买卖金额可达7000亿港元，将创97后新高，预计成交量8.6万宗，将创近四年新高。其中，2016年一手私人住宅买卖金额将达2000亿港元，或创历史新高，销售目标2万宗，为十二年新高；二手私人住宅买卖金额2500亿港元，成交目标3.5万宗，与今年持平；工商舖买卖金额或达2000亿港元，将创历史新高，成交目标1万宗。在楼价方面，中原地产预计，于今年下半年开始的香港楼市调整期，有望于2016年年中前后结束。从调整幅度来看，明年楼价将比今年8月的最高点（143.46点）下调5%至16%。若明年楼价守住136点水平，则较目前的138.99点下跌2.2%，较今年8月的最高点下跌5.2%，其后楼价将长期横向行走，但若明年跌穿136点，则有可能继续下探120点水平，则较目前下跌13%，较8月最高点下跌16%。
楼市出现拐点、加息、空置税等各种因素叠加，“香港开发商在推盘策略上会有所分化。由于港岛区土地供应较少，2018-2022年的供应占整体供应的比例将降至5%，因此开发商在港岛区会更加惜售，而在供应集中的元朗、将军澳等地区则会采取货如轮转的策略。”
香港楼市冷风频吹之下，减价成交不断涌现。一直以来，位于港岛鲗鱼涌的大型楼盘太古城被认为是香港楼市的风向标，因受到中产人士的追捧而以抗跌性著称。然而，这个蓝筹楼盘近期楼价也开始顶不住了。“太古城一个实用面积723平方呎的三房单位，业主11月初放盘，当时叫价1600万港元，经两次议价后最终降价约180万港元，以1420万港元将单位售出，折合平均实用呎价19640港元。”中原地产太古城区高级资深区域营业经理张光耀透露。“香港楼市正进入调整期，预期未来12-18个月仍会继续调整。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文指出。然而，林浩文认为并不会出现1997年的“悬崖式”下跌，香港龙头开发商的持货能力较强，“因此不会大幅增加供应而导致楼价急速下滑。明年的住宅楼价将会先跌后平稳，整体跌幅约10%。宏观因素如外部政治经济局势动荡、股市波动，将会影响买家的入市意欲，尤其是豪宅买家，因此成为楼市表现及调整幅度的重要因素。”林浩文指出，楼市出现拐点、加息、空置税等各种因素叠加，“香港开发商在推盘策略上会有所分化。由于港岛区土地供应较少，2018-2022年的供应占整体供应的比例将降至5%，因此开发商在港岛区会更加惜售，而在供应集中的元朗、将军澳等地区则会采取货如轮转的策略。”“由于楼市不明朗因素增加，开发商在投地上取态倾向保守，他们会更选择性及策略性出价且不会过分进取，预计未来12个月地价将会下跌5%-10%。”他表示。近年来由于香港金管局推出数轮逆周期调控措施，收紧按揭贷款并提高首付比例，导致二手楼市成交大幅减少。政府数据显示，自今年6月起，住宅成交量已不断回落，今年9月二手成交同比下跌52%。中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，11月份二手私人住宅目前仅录得781宗成交，金额达到70.79亿港元。预计11月整体二手成交仅为约1800宗，金额为160.0亿港元，后者将创32个月新低；此外，曾经一度火爆的新盘市场成交亦不断萎缩，预计11月整体新盘成交约有850宗，成交金额跌至100亿港元，预计环比分别下跌63.6%及53.4%。负资产个案或出现1997年10月，亚洲金融风暴爆发蔓延香港，股市大泻，香港楼价暴跌七成，令逾10万名业主惨变负资产(物业的市价低于原先用来购买物业的按揭贷款)。这一幕是否会重现？“当时楼市大部分人都是炒楼，但目前香港楼市以自住为主，而且金管局的各项措施都在收紧按揭。如果楼价继续下跌的话，一些向开发商进行高成数按揭的面积在200平方呎以下的‘纳米楼’，以及一些新界的小型单位前期价格升幅过高，这些业主的现金流比较紧张，有可能出现负资产案例。”林浩文向21世纪经济报道记者表示。自2015年以后，由开发商提供的“高成数一按”(对于购买新楼的买家，开发商提供高成数的贷款，贷款一般最高可达到九成，首付仅需一成)如雨后春笋般涌现。很多开发商旗下的财务公司趁机推出了“高成数一按”服务，招徕这些买家，为他们提供免压力测试、免入息证明，甚至高达楼价95%按揭。根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料，今年5月由开发商提供的期房按揭贷款占比曾升至32.9%，环比激增逾五倍，而第二季度开发商提供的按揭楼贷款比例达到17.4%，同比增加40%并创有纪录以来的新高。林浩文坦言：“2015年香港楼价曾出现约15%的跌幅，但政府并未采取任何措施，因此这轮楼价的调整幅度如果在15%以内，政府只会视为正常调整。如果超出这个跌幅，政府则可能考虑首先调整首付比例及压力测试，其后才会考虑调整税收措施。”香港金管局总裁陈德霖11月5日在立法会财经事务委员会会议上表示，2015年10月楼市在六个月内累跌11%至13%，但其后掉头回升。“目前仅得数星期数据，未能确认楼市已进入下行周期，政府将会继续留意楼价、成交量，以及经济基调变化。”他指出，香港楼价已从今年8月起回落，根据差饷物业估价署的数据，在今年第三季楼价累计下跌1.5%，同期中原城市领先指数亦累跌2.6%，然而，他暗示，当确认楼市下行周期后，可以适当、陆续放松有关措施。写字楼市场同步降温一直以来，香港写字楼市场与住宅亦步亦趋。“由于股市已反映全球经济的不确定性，企业正在放缓扩充计划，很多企业都不愿意支付高昂的写字楼租金，尤其是中环的租户。”明年港岛区的写字楼租金将下跌1%-4%。莱坊香港区商业部高级董事刘柏汶坦言。她表示，近年来，港岛区写字楼需求主要来自中资金融机构、及共享办公平台，近期中环租金已经见顶，不少大公司已搬去鲗鱼涌，“目前中环呎租180港元或以上的写字楼租盘渐见压力。根据莱坊的数据显示，目前中环写字楼的平均每月租金为146港元/平方呎，然而国际金融中心(IFC)、长江中心这类标志性的写字楼每月租金则达到199港元/平方呎。相比之下，湾仔、铜锣湾、鲗鱼涌的写字楼租金则分别为80港元/平方呎、84港元/平方呎、53港元/平方呎。
你好，任何事物物极必反。没有永远的上涨。涨多了回调是正常的
我认为并不会出现1997年的“悬崖式”下跌，香港龙头开发商的持货能力较强，“因此不会大幅增加供应而导致楼价急速下滑。明年的住宅楼价将会先跌后平稳，整体跌幅约10%。宏观因素如中美贸易摩擦、股市波动，将会影响买家的入市意欲，尤其是豪宅买家，因此成为楼市表现及调整幅度的重要因素。”
撰写答案
相关问题
热门文章
热门问题
